Pourquoi acheter (ou vendre) avant le 30 juin.
De nouvelles perspectives pour l’immobilier luxembourgeois en 2025
Le marché immobilier luxembourgeois entame l’année 2025 avec une dynamique intéressante. Après deux années marquées par une reprise de l’activité économique post-COVID où l’inflation fût particulièrement importante, suivi d’une hausse rapide des taux d’intérêt décidée par les banques centrales, la situation semble aujourd’hui plus stable. En effet, ces politiques monétaires (i.e., celle des banques centrales) ont atteint leur objectif, ramenant l’inflation à des niveaux bien plus maîtrisés (oscillants entre 2 et 2,5 % en Europe, et sous la barre des 2 % au Luxembourg en fin 2024, selon le STATEC, i..e, l’Institut national de la statistique et des études économiques). En parallèle, il est plutôt évident de constater qu’elles ont également mis un frein à la hausse des prix de l’immobilier au Luxembourg. Après une phase de correction, les prix se sont stabilisés, avec des disparités selon les segments du marché. C’est un atterrissage toutefois assez doux, dans l’histoire, les politiques monétaires ont conduit à des résultats bien plus violents, par exemple après la crise des subprimes en 2008.
En 2024, l’Observatoire de l’Habitat rapportait une baisse moyenne de 3,5 % des prix des logements sur l’année. Toutefois, dès le dernier trimestre, la tendance baissière s’est atténuée, avec une stabilisation des prix dans le neuf et une légère remontée sur certains segments du marché secondaire.
Dans ce contexte, 2025 se présente comme une année charnière, avec des signaux de redémarrage progressif du marché immobilier. La stabilisation des prix, des incitations fiscales attractives et des conditions de financement plus favorables pourraient faire de cette année une opportunité à saisir pour les acquéreurs.
Un marché en quête d'équilibre
Après plusieurs années d’ajustement, l’immobilier luxembourgeois semble entrer dans une phase de stabilisation progressive. Les agences immobilières constatent un regain d’intérêt dans certains quartiers, notamment à Luxembourg-ville et dans les zones bien desservies, où la demande repart doucement.
Le Luxembourg bénéficie d’une économie solide, avec un PIB par habitant parmi les plus élevés au monde et un taux de chômage exceptionnellement bas. Cette stabilité économique renforce la confiance des acheteurs et investisseurs, tout en alimentant une demande soutenue pour l’immobilier résidentiel et commercial.
Par ailleurs, la position stratégique du pays en Europe attire toujours plus d’entreprises internationales, ce qui contribue à une demande accrue en logements, notamment pour les expatriés et les travailleurs frontaliers. La présence croissante de multinationales et de profils à hauts revenus entretient l’attractivité du marché, notamment dans le segment premium.
Un environnement favorable
Le marché immobilier luxembourgeois reste fortement lié à la dynamique économique du pays. En 2025, plusieurs éléments viennent soutenir la demande :
L’implantation de cabinets internationaux comme Simpson Thacher & Bartlett et Herbert Smith Freehills, qui témoignent de l’attractivité du Grand-Duché pour les talents et les investisseurs étrangers.
Un marché de l’emploi dynamique, avec une progression continue des emplois qualifiés, entraînant une demande locative soutenue.
Un besoin structurel en logements, amplifié par l’afflux de nouveaux résidents et la place de Luxembourg en tant que hub financier européen.
Dans ce cadre, investir ou acheter en 2025 pourrait très bien permettre de se positionner juste avant une reprise plus marquée du marché, en lien notamment avec la baisse attendue et progressive des taux d'intérêts au cours de l'année.Un environnement favorable
De nouvelles mesures fiscales
Pour soutenir le secteur et encourager l’accession à la propriété (qui reste le problème numéro 1 du pouvoir d’achat dans le pays et en particulier pour les jeunes actifs), le gouvernement luxembourgeois a mis en place plusieurs mesures fiscales attractives :
- Réduction de 50 % des droits d’enregistrement et de transcription pour certains achats résidentiels et locatifs, une mesure applicable jusqu’en juin 2025 (selon le Ministère des finances).
- Augmentation du crédit d’impôt « Bëllegen Akt », permettant aux acquéreurs d’économiser jusqu’à 40 000 € sur les frais d’acquisition.
- Encouragement à l’investissement locatif, avec un amortissement accéléré de 6 % pendant six ans pour les biens neufs destinés à la location.
Ces mesures offrent un cadre fiscal favorable, allégeant le coût d’acquisition et améliorant la rentabilité pour les investisseurs, et devraient naturellement participer à la reprise du marché de l’immobilier.
De nouveaux barèmes
En parallèle, le gouvernement de Luc Frieden a introduit une baisse de l’impôt sur le revenu en 2025 par rapport à 2024. L’ajustement du barème fiscal de 2,5 tranches indiciaires entraîne une réduction moyenne de 6,3 % de l’impôt pour tous les contribuables. Par exemple, un célibataire gagnant 50 000 € par an verra son impôt diminuer de 502 €, tandis qu’un couple avec deux enfants et un revenu de 75 000 € bénéficiera d’une économie de 444 € sur l’année (selon le STATEC).
Cette baisse de la fiscalité accroît le pouvoir d’achat des ménages, favorisant l’épargne et l’investissement immobilier. De plus, l’exonération fiscale du salaire social minimum non qualifié permet aux ménages aux revenus plus modestes d’envisager plus sereinement la location d’un bien ou un projet d’acquisition. Ces évolutions pourraient à terme contribuer à une reprise des prix sur le marché immobilier.
Le financement
La dimension environnementale
L’évolution des normes environnementales et les exigences accrues en matière d’efficacité énergétique sont en train de redessiner le marché immobilier luxembourgeois. Pour les acquéreurs en 2025, cela signifie deux choses : des opportunités à saisir sur des biens performants énergétiquement et une nécessité d’anticiper l’impact des nouvelles réglementations sur leur investissement.
Les biens conformes aux normes Nearly Zero Energy Buildings (NZEB) (selon le Ministère du Logement) sont de plus en plus recherchés, bénéficiant non seulement d’un meilleur confort thermique et d’économies d’énergie substantielles, mais aussi de conditions de financement plus attractives grâce aux subventions et taux préférentiels proposés par certaines banques. À l’inverse, les biens énergivores nécessitant des rénovations pourraient voir leur valeur stagner, voire diminuer, face à une demande qui s’oriente de plus en plus vers des logements durables.
Se tourner vers un bien performant d’un point de vue énergétique permet non seulement d’anticiper la réglementation future, mais aussi d’assurer une meilleure valorisation sur le long terme. Les mesures d’aides à la rénovation énergétique mises en place par le gouvernement offrent en outre un levier intéressant pour revaloriser des biens plus anciens sans subir une dépréciation trop marquée.
Les taux d’emprunt
En parallèle, la hausse des taux d’intérêt en 2023-2024 avait freiné les acquisitions, mais 2025 marque une accalmie, avec des taux attendus autour de 2,5 % d’ici la fin de l’année (selon la Banque Centrale du Luxembourg). Cette stabilisation apporte plusieurs avantages :
- Une visibilité accrue pour les emprunteurs, facilitant la planification des projets immobiliers.
- Des coûts d’emprunt plus maîtrisés, permettant aux primo-accédants de revenir sur le marché.
- Un levier de négociation accru, avec des vendeurs plus enclins à ajuster leurs prix.
Alors que le marché amorce un retour progressif à la croissance, 2025 pourrait bien être une année stratégique pour acheter. Stabilisation des prix, incitations fiscales et conditions de financement plus favorables offrent un environnement propice à l’investissement.
Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, ceux qui sauront se positionner dès maintenant pourraient profiter des meilleures conditions avant un retour plus marqué de la pression sur le marché immobilier.
Une attente
Avec la hausse continue des prix de l’immobilier ces dernières années, une partie des ménages a différé son projet d’achat, alimentant ainsi la demande locative. En 2025, cette tendance pourrait s’accentuer, notamment pour les jeunes actifs et les expatriés, qui privilégient la flexibilité du marché locatif avant d’investir.
Les loyers, quant à eux, suivent une dynamique contrastée : alors que les segments premium et meublés connaissent une hausse soutenue en raison d’une demande croissante, le marché des locations classiques reste relativement stable. Cette situation crée un terrain favorable pour les investisseurs cherchant à se positionner sur des biens offrant un bon rendement locatif.
De plus, les nouvelles incitations fiscales sur l’investissement locatif permettent d’amortir une partie du coût d’acquisition, ce qui pourrait renforcer l’attractivité de l’investissement immobilier au Luxembourg.
De nouvelles perspectives également pour les promoteurs
Après plusieurs années de pression sur le secteur de la construction, 2025 marque un tournant pour les promoteurs immobiliers au Luxembourg. Les données récentes indiquent une décélération notable des prix de la construction résidentielle, avec une augmentation de seulement 0,8% entre octobre 2023 et octobre 2024. Entre avril et octobre 2024, l’indice des prix de la construction n'a crû que de 0,3%, reflétant une quasi-stagnation après une période de forte inflation (selon le STATEC).
Cette stabilisation des coûts est le résultat de tendances divergentes selon les corps de métier. Le gros-œuvre a connu une baisse prolongée des prix, avec une contraction de 0,2% entre avril et octobre 2024, poursuivant le recul de 0,6% observé entre octobre 2023 et avril 2024. Sur l'année, les prix du gros-œuvre ont diminué de 0,6%, une situation inédite depuis la crise financière de 2009 (selon le STATEC également). En revanche, les installations techniques ont continué de se renchérir, maintenant une pression sur les coûts totaux de construction.
Pour les promoteurs, cette évolution présente à la fois des défis et des opportunités. La baisse des coûts dans certains secteurs peut encourager le lancement de nouveaux projets, tandis que la hausse continue dans d'autres nécessite une planification financière rigoureuse. De plus, les nouvelles exigences en matière de performance énergétique et de durabilité imposent des standards plus stricts, rendant certains projets plus coûteux, mais également plus attractifs pour les acquéreurs soucieux de l’efficacité énergétique de leur logement.
Dans ce contexte, les grandes promotions immobilières s’orientent davantage vers des projets mixtes, intégrant logements, bureaux et commerces, afin de mieux répondre aux attentes des investisseurs et aux évolutions du mode de vie urbain. De plus, les dispositifs de soutien gouvernementaux visant à stimuler la construction de logements abordables pourraient également contribuer à une relance du secteur, offrant aux promoteurs des opportunités stratégiques pour redéfinir leur position sur le marché.
La situation de nos voisins
En 2025, le marché immobilier des pays frontaliers présente des dynamiques contrastées, influencées par la conjoncture économique et les politiques monétaires. En France, après une période de stagnation, les transactions repartent à la hausse (+17 % anticipé), accompagnées d’une légère remontée des prix (+2 %), soutenue par la baisse progressive des taux d’intérêt et une amélioration du pouvoir d’achat des ménages. En Allemagne, la situation est plus complexe : si les prix avaient fortement reculé ces dernières années, 2025 marque un retour à la stabilité avec une hausse modérée de 2 %, bien que la construction de nouveaux logements reste en berne, limitant l’offre à moyen terme. Du côté de la Belgique, le marché immobilier traverse une transition marquée par la montée en puissance des critères environnementaux, qui influencent désormais fortement les choix des acheteurs et des investisseurs.
À contre-courant, le Luxembourg affiche des caractéristiques uniques qui le différencient nettement de ses voisins. Contrairement à l’Allemagne, le pays ne subit pas une contraction massive du secteur de la construction, bien que les coûts des matériaux aient ralenti le lancement de certains projets. Contrairement à la France, où les transactions redémarrent timidement grâce à la baisse des taux, le Luxembourg bénéficie déjà d’une demande structurelle forte, portée par un marché de l’emploi dynamique et un afflux constant de nouveaux résidents. Enfin, si la Belgique met l’accent sur la rénovation écologique, le Luxembourg va plus loin en intégrant ces standards dès la phase de construction des nouveaux projets immobiliers, tout en soutenant activement les investissements dans des logements performants énergétiquement.
Dans l’ensemble, alors que la Grande Région se stabilise progressivement, le Luxembourg conserve son attractivité et maintient un marché soutenu par des fondamentaux solides : une croissance démographique continue, une économie robuste et des incitations fiscales qui encouragent aussi bien les primo-accédants que les investisseurs à se positionner avant un éventuel retour de la pression sur les prix.
Conclusion
L’année 2025 s’annonce comme une période de transition et d’opportunités pour le marché immobilier luxembourgeois. Après plusieurs années de turbulences marquées par la hausse des taux d’intérêt et l’incertitude économique, le marché semble entrer dans une phase de stabilisation, offrant aux acquéreurs des conditions plus prévisibles. La baisse de l’inflation, la modération des taux d’emprunt et les incitations fiscales attractives créent un cadre propice à l’investissement, qu’il s’agisse d’une première acquisition, d’un achat résidentiel ou d’un investissement locatif.
Dans un contexte où les pays frontaliers amorcent eux aussi une reprise, le Luxembourg conserve ses atouts uniques, notamment un marché de l’emploi solide, une demande structurellement forte et une politique proactive en matière de logement et d’urbanisme. La transition écologique, loin d’être un frein, redéfinit les critères de valorisation des biens et oriente les nouvelles dynamiques du marché, avec des opportunités pour les acquéreurs soucieux d’anticiper les évolutions futures.
Acheter en 2025, c’est donc se positionner stratégiquement avant un éventuel retour de la pression sur les prix. Entre stabilisation et nouvelles perspectives, le Luxembourg demeure un marché immobilier résilient, où les investisseurs avertis peuvent tirer parti d’une conjoncture favorable pour réaliser des acquisitions solides et pérennes.