Immobilier au Luxembourg : les ventes restent en berne
Un acheteur trouve enfin un appartement qui correspond à son budget. Les prix ont reculé, les aides publiques se sont multipliées, et pourtant, il hésite encore. Son financement reste à déterminer, le neuf lui paraît risqué et il se demande si le prix affiché lui convient réellement. De l’autre côté, un propriétaire bailleur se pose une autre question : conserver son bien, continuer à le louer ou profiter d’un marché qui pourrait offrir une bonne sortie ?
Les chiffres du deuxième trimestre 2026 résument bien cette hésitation. Les prix ont progressé de 1,1 % par rapport au trimestre précédent, mais restent en baisse de 2,2 % sur un an. Les transactions, elles, ne repartent pas au même rythme : les ventes restent faibles et la VEFA (i.e., vente en l’état futur d’achèvement) peine à redémarrer.
Un trimestre un peu meilleur ne suffit donc pas à parler de reprise. Le coût du crédit et le prix des logements continuent de peser sur les projets, tandis que les aides peuvent alléger la facture de certains acheteurs sans garantir que les ventes, ni les chantiers, repartiront durablement.
Chez Van Maurits Immobilière, nous avons rapproché ces chiffres des mesures annoncées par le gouvernement, de la situation des bailleurs privés et des évolutions observées ailleurs en Europe. Car le marché luxembourgeois ne peut se résumer à un marché redevenu stable : les prix, les ventes et la construction évoluent à des rythmes bien différents. Reste à comprendre ce que cela signifie pour les acheteurs, les vendeurs et les propriétaires bailleurs.
Les prix remontent sur un trimestre. Les ventes, elles, restent le point de tension.
Comme nous l’écrivions en introduction, les prix des logements ont baissé de 2,2 % entre le deuxième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026, selon le STATEC (i.e., Institut national de la statistique et des études économiques) et l’Observatoire de l’habitat, mais ils ont progressé de 1,1 % par rapport au premier trimestre 2026.
Le STATEC apporte une précision qui change la lecture de la baisse annuelle : au deuxième trimestre 2025, des achats avaient été anticipés avant la fin de certaines mesures fiscales, poussant temporairement l’activité et les prix à la hausse. Une partie de ce mouvement s’est depuis résorbée. Le recul affiché en 2026 n’est donc pas uniquement le signe d’une nouvelle dégradation, c’est en bonne partie un effet de comparaison avec un trimestre artificiellement élevé. Mais s’arrêter là serait tout aussi trompeur, dans l’autre sens.
Car cette nuance statistique ne fait pas disparaître la difficulté principale : les ventes d’appartements restent très faibles par rapport à l’année précédente, et c’est bien là que se niche le véritable signal. 1 274 appartements ont été vendus au deuxième trimestre, 1 049 dans l’existant et 225 en VEFA, soit 8,2 % de plus qu’au trimestre précédent, mais 33,9 % de moins qu’un an plus tôt, pour un volume financier d’environ 811 millions d’euros. Le segment sur plan est celui qui inquiète le plus : avec 225 ventes, il se situe environ 68 % en dessous de la moyenne 2017-2021, période durant laquelle ce marché comptait près de 700 transactions par trimestre. Autrement dit, la reprise trimestrielle est réelle, mais elle part de si bas qu’elle ne rapproche pas le marché d’un niveau normal, elle en est encore très loin.
C’est ce décalage entre les prix et les volumes qui mérite l’attention et qui devrait inciter à se méfier des lectures trop rapides. Un indice de prix peut rebondir alors que peu de biens changent de mains : il ne reflète que les logements effectivement vendus, pas ceux qui restent proposés sans trouver preneur, ni les projets d’achat abandonnés en cours de route.
Le coût du financement pèse autant que l’écart entre le prix demandé et ce que les ménages peuvent réellement mobiliser. Du côté du neuf, chaque hésitation d’un acheteur se répercute directement sur la décision des promoteurs de lancer, ou non, un nouveau projet.
Des aides utiles, mais une question demeure : qui peut encore acheter ?
Le « Booster fir de Wunnengsbau », présenté le 17 juillet 2026, touche à la fois l’accès à la propriété, l’investissement locatif et la construction. Deux mesures sont déjà en vigueur depuis le 16 juillet, et elles ne ciblent pas le même acheteur.
La première agit sur le Bëllegen Akt : ce crédit d’impôt sur les droits d’enregistrement voit son plafond passer de 40 000 à 45 000 euros par personne, permettant, selon le gouvernement, d’acquérir un bien d’environ 640 000 euros sans droits, sous conditions. Un ajustement réel, mais ciblé sur l’existant et les petites surfaces neuves : pour les biens les plus chers, l’effet s’amenuise vite.
La seconde est plus structurante pour le neuf : une exonération de trois ans des droits sur la partie « construction » d’un logement acheté sur plan et achevé à 80 % maximum. L’acheteur ne paie alors ces droits que sur la valeur du terrain, une façon de redonner de l’air à la VEFA, vue plus haut à la peine. Mais l’économie réelle dépend du rapport terrain/construction propre à chaque projet, impossible donc d’en tirer un montant unique : chacun devra faire le calcul sur son propre dossier.
Le 4 septembre, le gouvernement a complété ce dispositif en annonçant le principe d’une hausse du plafond subventionnable pour la subvention d’intérêt, ainsi que d’une aide additionnelle pour les acquéreurs de 35 ans ou moins. Montants et barèmes restent toutefois à publier : on est encore dans l’intention, pas dans le paramètre applicable.
Ce qui frappe, c’est que ces mesures ne s’adressent pas au même acheteur. Le Bëllegen Akt aide un ménage qui dispose déjà d’un apport et d’un financement accepté, il réduit une facture, mais ne construit pas un dossier bancaire. L’exonération sur la VEFA, elle, vise à redonner confiance aux promoteurs, mais suppose des ménages capables d’acheter sur plan, souvent plus exigeant en garanties. Prises séparément, ces aides peuvent être utiles ; elles ne s’additionnent pas pour autant en solution au problème central, un crédit trop juste ou un projet trop cher ne devient pas réalisable parce que les droits d’enregistrement baissent. Le véritable test sera de voir si elles se traduisent par des actes signés et des chantiers relancés, ou si elles restent insuffisantes face au mur du financement.
Terrains à bâtir : la baisse passée ne signifie pas que construire est devenu facile
Les derniers travaux de l’Observatoire de l’habitat sur les terrains à bâtir apportent un éclairage complémentaire. Après une forte hausse entre 2010 et 2022, les prix des terrains ont reculé d’environ 15 % entre 2022 et 2024 au niveau national, avec des baisses proches de 16 % dans le canton de Luxembourg et de 15 % dans celui d’Esch-sur-Alzette. Le nombre de ventes de terrains a suivi une trajectoire heurtée : 731 en 2022, seulement 326 en 2023, puis un rebond à 565 en 2024, soit une hausse de 73 % sur un an, qui reste néanmoins bien en deçà des niveaux de 2022.
Ces chiffres devraient sembler positifs : un terrain moins cher devrait, en théorie, réduire le coût d’un projet. Mais cela ne suffit pas, à lui seul, à rendre la construction rentable ou abordable. Le prix du terrain n’est qu’une partie de l’équation. Il faut aussi tenir compte des coûts de construction, du financement, des délais et du prix auquel les logements pourront être vendus. Si ce prix de vente ne correspond plus au budget des acheteurs, le promoteur peut renoncer à lancer le projet, même si le foncier a corrigé.
La baisse du prix des terrains reflète donc probablement un manque d’acheteurs prêts à financer de nouveaux projets dans les conditions actuelles. Les chiffres permettent de documenter l’évolution des prix, mais ils ne suffisent pas à expliquer, à eux seuls, pourquoi tel projet a été reporté ou abandonné.
En lisant le rapport, nous avons également eu un rappel utile de l’écart, encore considérable, entre les territoires. Le prix médian à l’are dépasse 270 000 euros dans la commune de Luxembourg, contre moins de 50 000 euros dans certaines communes du Nord, soit un rapport supérieur à cinq. L’emplacement, l’accessibilité et le potentiel de vente comptent dans l’équation.
Les bailleurs privés
Poursuivant notre revue de l’actualité, nous avons récemment lu une analyse, toujours publiée par l’Observatoire de l’habitat, sur le profil des bailleurs privés, ces ménages et particuliers qui mettent un bien en location, par opposition aux promoteurs ou aux investisseurs institutionnels. Le portrait qui en ressort est celui d’un groupe plutôt âgé et fortement doté en patrimoine : l’âge moyen avoisine 57 ans, plus de 90 % possèdent au moins un bien en dehors de leur résidence principale et environ un sur deux a bénéficié d’une donation ou d’un héritage important, contre un ménage sur cinq dans le reste de la population.
Ce profil alimente deux hypothèses opposées : une « vague de ventes » à venir, portée par la lassitude liée à la gestion locative ou par le renouvellement générationnel ; ou, à l’inverse, des ménages aisés, souvent sans emprunt à solder, qui n’ont aucune urgence à vendre un bien transmis ou acquis comme placement à long terme.
Les derniers chiffres de l’Observatoire penchent plutôt vers cette seconde lecture. Alors que les prix de vente des appartements reculaient de 2,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026, les loyers annoncés pour de nouveaux contrats progressaient de 5,8 %, en accélération constante. Vendre aujourd’hui reviendrait à céder un bien dont le prix stagne et à renoncer à un revenu locatif qui croît nettement plus vite que l’inflation, un arbitrage qui incite plutôt à conserver le bien.
Nuance importante : les loyers des baux déjà en cours, eux, n’augmentent que de 1,3 à 1,4 % sur un an selon le STATEC. L’argument « mieux vaut garder » profite donc surtout aux bailleurs dont le bien se libère ou change de locataire, pas à ceux dont le bail en cours se poursuit sans interruption.
Le Luxembourg est-il un cas à part en Europe ?
La comparaison européenne aide à distinguer ce qui relève d’un ralentissement général de ce qui est plus spécifique au Luxembourg. Selon Eurostat, au deuxième trimestre 2026, les prix des logements résidentiels, achetés par les ménages, anciens et neufs confondus, ont augmenté de 4,0 % sur un an dans la zone euro et de 4,7 % dans l’Union européenne. Dans ce paysage globalement haussier, le Luxembourg se distingue nettement : avec une baisse annuelle de 2,2 %, il fait partie des rares pays européens où les prix reculent, aux côtés de la Finlande, à -2,7 %, et de la France, à -0,8 %. À titre de comparaison, les prix ont progressé de 0,6 % en Allemagne, de 2,1 % en Belgique et de 4,3 % aux Pays-Bas.
Le Luxembourg partage donc avec ses voisins un contexte dans lequel les acheteurs doivent composer avec le coût du financement et l’accessibilité des prix. Mais sa baisse annuelle le place, au deuxième trimestre, nettement en deçà des moyennes européennes. Les marchés ne réagissent ni au même rythme ni avec la même intensité.
Les Pays-Bas offrent une comparaison intéressante pour une autre raison : le ralentissement des prix y coexiste avec une hausse annuelle encore solidement positive. Selon le CBS néerlandais, en août 2026, les prix des logements existants y étaient supérieurs de 3,3 % à ceux d’un an auparavant, mais en léger recul de 0,1 % par rapport à juillet. Les transactions du mois, elles, reculaient de près de 3 % sur un an, à 18 886 logements vendus, même si, sur les huit premiers mois de 2026, le nombre cumulé de transactions restait en hausse de plus de 4 % sur un an. Rabobank décrit, de son côté, un marché néerlandais qui se refroidit progressivement sans correction marquée, porté par une offre accrue de logements et une pénurie qui reste néanmoins structurelle.
La comparaison ne consiste pas à dire que le Luxembourg suivra la même trajectoire que les Pays-Bas ou la zone euro. Elle montre plutôt qu’un ralentissement des ventes ne produit pas partout une baisse des prix. L’offre disponible, la pénurie de logements, les revenus, le crédit et la composition des biens vendus pèsent aussi sur le résultat. Le volume des transactions est donc un indicateur à suivre en parallèle des prix, pas un simple chiffre secondaire.
Le marché luxembourgeois ne raconte donc pas une histoire unique. Les prix reculent sur un an mais rebondissent sur un trimestre, les ventes restent rares tout en montrant des signes d’amélioration, les aides publiques existent sans qu’on sache encore si elles suffiront, et les bailleurs privés semblent aujourd’hui plus incités à garder leur bien qu’à le vendre. Pris isolément, chacun de ces éléments pourrait justifier un titre optimiste ou inquiet. Mis bout à bout, ils dessinent plutôt un marché encore convalescent, où la prudence des acheteurs, des vendeurs et des promoteurs reste la règle plus que l’exception.
Un article de Van Maurits Immobilière