Un propriétaire peut-il augmenter le loyer de son locataire ?

Le coût mensuel moyen d’un appartement au Luxembourg est actuellement de 1 378 euros et de 2 357 euros pour une maison. Les appartements d’une et deux chambres à coucher ont connu la plus forte hausse des prix depuis l’année dernière, coûtant 7 % de plus qu’au printemps 2016.Mais la location d’un studio coûte 3 % de moins que l’année dernière. En moyenne, les locations d’appartements ont augmenté de 2 % en un an.

En ce qui concerne les maisons, ce sont les maisons de quatre et cinq chambres à coucher qui ont connu la plus forte augmentation – 8 % et 9 % respectivement depuis 2016 – bien que les loyers aient globalement diminué de 4 % au cours des six derniers mois.

D’un point de vue juridique, cela se nomme l’adaptation du loyer.

« Le loyer de tout logement à usage d’habitation fixé en vertu des dispositions qui précèdent soit de l’accord des parties, soit par la commission des loyers, soit judiciairement, ne peut faire l’objet d’une adaptation que tous les deux ans. »
Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Cela est donc avant tout une question de durée. La loi ne précise rien à part « tous les 2 ans ». L’adaptation de votre loyer dépend de la nature de votre contrat ;

Schéma récapitulatif, voir les détails plus bas

Vous avez un contrat à durée déterminée ?

• Une durée déterminée entre 1 mois et 2 ans : l’augmentation de loyer à la reconduction du contrat
  Prenons un exemple, si votre contrat est prévu sur 1 année et il se reconduit tacitement d’année en année, à la date anniversaire (1 an après le jour de début de location).
  Vous avez dans votre contrat la possibilité de dénoncer cette reconduction tacite, avec un délai bien précis (par exemple, chaque partie peut dénoncer la reconduction 2 mois avant la date anniversaire).
  Dans ce cas, 2 mois avant la date anniversaire, vous transmettez à votre locataire votre volonté d’augmenter le loyer par lettre recommandée, et précisez que si celui-ci refuse, alors cela vaut dénonciation de la reconduction du contrat de votre part.
• Une durée déterminée de plus de 2 ans
  Vous avez deux possibilités;
  • Augmenter le loyer à la reconduction du contrat, avec dénonciation de la reconduction tacite du contrat si le locataire refuse l’augmentation du loyer, comme évoqué en premier point.
  • Après 2 ans, la loi autorise le propriétaire à augmenter le loyer du contrat de bail. Il est alors utile de rédiger un avenant au contrat, signé par vous et le locataire, qui n’a d’autre choix que de l’accepter (sauf procédure au tribunal)
    Attention : même si l’augmentation est légale, elle a des limites et des conditions :
    • Le loyer ne doit pas dépasser 5% du capital investi dans l’immeuble (voir ci-dessous le coefficient de revalorisation de ce capital si vous avez acheté votre maison/immeuble il y a plusieurs années).
    • Le nouveau montant doit être un minimum justifié par le coût de la vie (pour cela on peut s’appuyer sur les indices statistiques de l’Etat), et il est possible d’écrire sur le contrat de bail que cette revalorisation du loyer se fera selon le pourcentage d’augmentation de l’indice de coût de la vie au Luxembourg.
    • Un préavis de 3 mois reste valable si le locataire refuse l’augmentation de loyer

Vous avez un contrat à durée indéterminée ?

Après 2 ans, la loi autorise le propriétaire à augmenter le loyer du contrat de bail.
Il est alors utile de rédiger un avenant au contrat, signé par vous et le locataire, qui n’a d’autre choix que de l’accepter (sauf procédure au tribunal).

Attention : même si l’augmentation est légale, elle a des limites et des conditions :

• Le loyer ne doit pas dépasser 5% du capital investi dans l’immeuble (voir ci-dessous le coefficient de revalorisation de ce capital si vous avez acheté votre maison/immeuble il y a plusieurs années).
• Le nouveau montant doit être un minimum justifié par le coût de la vie (pour cela on peut s’appuyer sur les indices statistiques de l’Etat), et il est possible d’écrire sur le contrat de bail que cette revalorisation du loyer se fera selon le pourcentage d’augmentation de l’indice de coût de la vie au Luxembourg.
• Un préavis de 3 mois reste valable si le locataire refuse l’augmentation du loyer

L’ajout d’une clause d’indexation du loyer

Elle est courante en matière de bail commercial.

Tous les 2 ans, le loyer est revalorisé par rapport à un indice objectif (par rapport au coût du logement par exemple, il faut le définir avec le locataire et que l’indice soit validé ensuite par les parties).

Attention, on ne peut pas augmenter le loyer toutes les années, la loi sur le bail à usage d’habitation reste applicable (2 ans avant l’augmentation de loyer).

Loyer d’origine x (nouvel indice / indice de base) = nouveau loyer

Si vous avez des questions ou si vous n’êtes pas d’accord avec l’augmentation de loyer, Van Maurits se fera un plaisir de vous conseiller sur la meilleure solution pour votre situation.

Un article de Van Maurits Immobilière.