Le monde tremble. Votre projet immobilier aussi ?
Ormuz, Trump et votre mensualité : le point sur un marché qui retient son souffle
Il y a des périodes où l’actualité internationale s’invite dans des conversations qu’elle n’avait pas l’habitude de fréquenter. À la machine à café, à table, on parle Iran et baril de pétrole. Les prix à la pompe font jaser. Et cette inquiétude est légitime, elle est même probablement sous-estimée.
Il y a un vieil adage selon lequel l’économie, c’est de l’énergie transformée. De longues périodes où le pétrole se raréfie et explose en prix finissent toujours par provoquer une récession dans les pays qui en dépendent. Or Trump communique de façon désastreuse sur ses intentions, tantôt il veut en finir vite, tantôt il affiche des ambitions de remodeler le régime iranien. Les marchés oscillent à chaque déclaration.
Chez Van Maurits, nous constatons un ralentissement du marché, assez net. Nous avons donc lu, réfléchi, et tenté d’expliquer pourquoi, et ce que cela signifie concrètement pour les acheteurs, les vendeurs, et les familles qui envisagent un projet immobilier au Grand-Duché.
JOAO LUIZ BULCAO / Hans Lucas via AFP
Du détroit d’Ormuz à votre mensualité
Fin février 2026, Trump annonçait des opérations militaires majeures contre l’Iran. Le Brent, qui évoluait autour de 60 dollars fin décembre 2025, a bondi à plus de 100 dollars en mars. L’EIA prévoit un pic à 115 dollars au deuxième trimestre.
Ce matin même, 18 avril, la situation a basculé. L’Iran a déclaré le détroit d’Ormuz « complètement ouvert » aux navires commerciaux pour la durée du cessez-le-feu. Le pétrole a chuté de plus de 10%, repassant sous les 90 dollars. Mais Trump a aussitôt précisé que le blocus américain des ports iraniens « resterait en vigueur » jusqu’à un accord de paix complet. L’Iran a répondu que le détroit « revenait à son état précédent ». En clair : ouvert et fermé à la fois, selon qui vous interrogez ce matin. C’est exactement le problème.
Environ 20% du pétrole et du GNL mondiaux transitent par ce détroit, sans alternative à cette échelle. Sa fermeture a déclenché la plus grande perturbation de l’approvisionnement en pétrole de l’histoire. Et même si les flux reprennent, le risque de nouvelles perturbations maintiendra une prime sur le prix du pétrole. L’Europe est en première ligne, dépendante des importations, déjà privée du gaz russe, et désormais exposée à un GNL qatari dont les routes de transit sont sous tension.
Le lien avec l’immobilier est direct. Les banques se refinancent sur les marchés obligataires, et ces marchés réagissent aux chocs géopolitiques. En mars, l’OAT française à 10 ans a atteint son plus haut depuis juillet 2009. Au Luxembourg, les taux longs sur les crédits immobiliers remontent, non pas parce que la BCE a relevé ses taux directeurs (elle les a maintenus stables à 2,15% en mars), mais parce que les marchés pricent eux-mêmes une prime de risque durable. Pour un emprunt de 500 000 euros sur 25 ans, montant courant au Luxembourg pour l’achat d’un appartement familial, chaque demi-point de taux supplémentaire représente environ 130 euros de mensualité en plus. C’est la différence entre un projet qui tient et un projet qu’on reporte. Chez Van Maurits, nous constatons ces reports en pratique.
Les tarifs douaniers : un deuxième front, moins visible mais réel
Dans le bruit de la guerre en Iran, on a presque oublié les tarifs douaniers. Ils sont pourtant toujours là. La Cour suprême américaine a annulé les droits « réciproques » initiaux, mais l’administration Trump a aussitôt publié de nouveaux droits à 10%, provisoires jusqu’au 24 juillet, avec l’intention de les porter à 15%. Ce n’est pas un recul, c’est un débat juridique sur la source légale de ces pouvoirs. L’incertitude commerciale, elle, est structurelle.
Il y a aussi un angle que peu d’analystes soulignent : l’intervention en Iran n’est pas sans lien avec la Chine. Pékin achète le pétrole iranien à des prix très préférentiels, contournant les sanctions occidentales. Frapper l’Iran, c’est donc aussi frapper indirectement les intérêts énergétiques chinois, et envoyer un signal clair sur la capacité américaine à perturber les chaînes d’approvisionnement de son rival. Même si les hostilités en Iran cessent un jour, la guerre économique contre la Chine ne s’arrêtera pas tant que Trump sera à la Maison-Blanche. Pour les marchés financiers, cette incertitude est permanente.
Et c’est là que le Luxembourg est exposé. L’exposition directe aux tarifs reste limitée, environ 3% des exportations vers les États-Unis. Mais le secteur financier représente 45% des exportations totales et environ 25% du PIB. Private equity, fonds alternatifs, private debt, ces marchés souffrent moins des tarifs que de la volatilité et de la contraction de la confiance des investisseurs. Quand ce secteur est à l’arrêt, c’est toute l’économie du pays qui ralentit, et le marché immobilier avec elle.
Ce que les données confirment
Les chiffres AtHome pour le premier trimestre 2026 reflètent exactement cette stagnation. Les prix des maisons anciennes reculent de 1,4% sur un an. Les appartements neufs cèdent 2,8%. Seuls les appartements anciens résistent avec une progression de 1,5%, fragile, vraisemblablement portée par l’inertie des trimestres précédents. L’Est du pays tire son épingle du jeu ; le Nord enregistre un recul marqué de 8,5% sur les maisons anciennes ; le Centre affiche des corrections modestes mais généralisées.
Ce qui est frappant, ce n’est pas l’ampleur des corrections. C’est leur généralisation. La demande est là, le Luxembourg reste le Luxembourg, mais elle est tétanisée par l’incertitude.
photo archives LQ
La VEFA et les promoteurs : ce que les chiffres disent vraiment
Entre 2021 et 2024, 597 entreprises de construction et 163 sociétés immobilières ont fait faillite au Luxembourg. En 2024, seulement 1 000 logements ont été construits, 1 500 en 2025. Le STATEC estime qu’il en faudrait 6 000 par an. Le déficit structurel est réel, mais il ne soutient pas la demande pour le neuf. Pourquoi ?
Parce que l’immobilier, avant d’être une équation économique, est une question de confiance. La faillite retentissante du groupe Cenaro en 2023 a durablement terni l’image d’un secteur entier. Un acheteur qui s’engage sur une VEFA aujourd’hui parie sur l’avenir : que le promoteur sera encore là dans 18 mois, que le chantier tiendra ses délais.
Le modèle des promoteurs repose sur les préventes pour déclencher le financement bancaire. Si les acheteurs hésitent, moins de projets se lancent. Sans visibilité sur les taux longs et sans retour des investisseurs, les nouveaux lancements resteront timides en 2026.
Ce que font les banques : entre prudence et signal
Les banques, en général, voient venir les choses avant les autres. Et leurs signaux actuels méritent attention.
Depuis janvier 2024, le certificat de performance énergétique est intégré dans toutes les conditions de crédit. Un bien mal classé peut se voir appliquer une majoration de taux, voire un refus. Pour les vendeurs de biens anciens mal isolés, c’est une réalité concrète qui réduit leur pool d’acheteurs. On constate que cela est de plus en plus appliqué en pratique.
Par ailleurs, les banques ajustent leurs taux bien plus rapidement qu’avant aux conditions de marché. La période où un taux négocié en janvier restait stable jusqu’à la signature six mois plus tard est révolue. Les emprunteurs doivent désormais intégrer cette incertitude dans leur plan d’achat.
Les banques ne ferment pas le robinet. Elles l’ajustent en permanence, elles deviennent plus exigeantes en ce moment.
Restons optimistes, mais les yeux ouverts
Le marché luxembourgeois dispose d’amortisseurs structurels que beaucoup de marchés européens nous envient. La démographie continue de soutenir la demande : la population croît, le Luxembourg reste le pays au PIB par habitant le plus élevé au monde. Le Bëllegen Akt, jusqu’à 80 000 euros d’économie sur les frais d’enregistrement pour un couple, constitue un soutien pérenne, indépendant du contexte géopolitique.
Et surtout : ce qui paralyse le marché aujourd’hui n’est pas un problème fondamental de valeur intrinsèque de l’immobilier luxembourgeois. Ce n’est pas une bulle qui éclate, ni un effondrement de la demande réelle. C’est un problème de sentiment, d’incertitude, de visibilité sur l’avenir. Ces facteurs sont réels, mais ils sont réversibles.
La semaine qu’on vient de passer en est l’illustration parfaite : la seule annonce d’ouverture du détroit a suffi à faire chuter le pétrole de 10% en quelques heures. Une demande refoulée réagit vite quand le signal arrive. Elle est considérable, au Luxembourg. Et quand la résolution géopolitique viendra, et elle viendra, ce signal pourrait bien arriver plus vite que beaucoup ne l’anticipent.
Un article de Van Maurits Immobilière.