Ne renoncez pas à vos projets immobiliers en 2023.
Nous l’avons tous remarqué, durant l’année 2022, l’inflation a été le sujet phare de conversation à la machine à café.
Rien n’indique que celle-ci s’estompera pour cette nouvelle année 2023.
En effet, l’inquiétude est portée sur les prix du gaz (et donc par extension ceux de l’électricité), qui certes ont diminué en raison d’un hiver plutôt doux en moyenne, mais devraient subir une hausse de plein fouet en raison des prochaines coupures de gaz russe et du redémarrage de l’économie chinoise qui devrait induire une forte demande.
L’inflation semble donc inévitable, Van Maurits pense qu’il existe des stratégies pour s’en prémunir, l’immobilier en tête.
L’immobilier peut vous permettre de vous protéger de ce phénomène, en évitant de voir votre patrimoine, autrement dit, l’argent disponible sur vos comptes bancaires, consumé par l’inflation.
Pour donner un exemple simple, si l’inflation est de 10% en 2023, un même objet valant 100 euros en 2022 vaut désormais 110 euros en 2023. L’argent qui n’est pas placé perd donc 10% de sa valeur en une seule année dans cet exemple. On pourrait rétorquer qu’il existe des comptes épargnes, mais ceux-ci peinent à compenser l’inflation car leurs taux d’intérêts sont simplement trop faibles, ils ne parviennent pas à compenser l’inflation.
Dans ce cadre, prenons les inquiétudes liées à l’immobilier et montrons que l’immobilier permet de s’armer contre la hausse des prix.
Une inquiétude relative quant à la baisse des prix de l’immobilier
Une des inquiétudes quant à l’acquisition d’un bien immobilier est l’éventuelle baisse des prix du marché dans un futur proche, or si celle-ci est probable en 2023, cela ne devrait pas être un argument rédhibitoire dans votre projet immobilier. D’abord, en tant qu’acheteur, arriver sur le marché en 2023 n’est pas une mauvaise nouvelle en termes de prix du marché (nous reviendrons rapidement sur le coût d’emprunt et pourquoi il faut profiter d’emprunter en période d’inflation), car les excès dans les prix affichés à la vente seront bien plus restreints (en comparaison avec l’envolée des prix en 2020 et 2021), et on peut donc s’assurer d’acheter à un prix plus juste et proche de la valeur réelle du bien immobilier en 2023.
Ensuite, il faut anticiper que cette baisse probable des prix (qui est relevée par le Statec) est premièrement relative, et ne devrait pas inquiéter un projet immobilier au long terme.
Si l’on regarde l’année 2022, il faut mettre en perspective deux données, il y a d’un côté la baisse du nombre de transactions (ou nombre de ventes) et de l’autre côté le prix des biens vendus. Le nombre de ventes a grandement chuté ! Au troisième semestre, on parle de -36% pour les VEFA (marché du neuf), -17% pour les appartements, et -12,6% pour les maisons.
.
Vous voyez ci-dessus le graphique publié par l’observatoire de l’habitat pour les appartements et la chute du nombre de transaction. Ce chiffre est certes intéressant, mais ce qui nous intéresse le plus, c’est le prix du marché.
Et là, ce qui baisse, ce n’est pas la moyenne des prix de vente, mais la progression en pourcentage de ces prix de vente. C’est-à-dire que les prix ont moins augmenté qu’en 2020 et 2021, mais ils ont tout de même augmenté ! Les chiffres sont les suivants, +8,3% pour les appartements existants, +7,9% pour les maisons existantes, et +18,3% pour les appartements en construction ou VEFA.
Cette logique n’est pas unique au Luxembourg, s’il on compare au fameux marché de l’immobilier américain (qui lui aussi selon les localités est en tension du fait d’un manque de constructions, et dont certains experts alertaient d’une bulle immobilière, alors que les stocks immobiliers (ou nombre de constructions) ne parviennent pas à satisfaire la demande des acheteurs), il y a une baisse en 2022 de -38% de ventes dans l’ancien, et on relève aussi des crédits immobiliers à plus de 7% sur 30 ans. Malgré ces chiffres, on constate une hausse des prix sur le marché de 3,5% sur un an en juin (toutefois, la volatilité reste assez élevée avec un pic des prix en juin et depuis une baisse de 11%), en fait, les prix fluctuent mais la tendance du marché reste haussière, en particulier si notre référence est le long terme.
Revenons de notre côté de l’atlantique, on peut quand même s’interroger sur une hausse de 18,3% pour les VEFA luxembourgeoises (constructions neuves) alors que le nombre de vente est lui à -36%. En fait, cela est en partie dû à des changements dans les clauses des contrats des promoteurs. Avant la crise de l’énergie, de la hausse des salaires et des matériaux de construction en pénurie, on plaçait des clauses qui faisaient évoluer le prix d’achat en fonction de ces coûts (en VEFA, on achète en général avant que la construction soit réalisée, et les coûts pour les promoteurs évoluent donc plus la livraison du bien est éloignée dans le temps), désormais, les promoteurs ont retiré en partie ces clauses afin de rassurer l’acheteur, mais en échange, le prix indiqué au contrat compense l’absence de clause et est donc bien plus élevé.
D’ailleurs, ce chiffre de -36% est aussi révélateur pour relativiser la baisse des prix. En fait, les promoteurs ne peuvent plus livrer autant de projet que les années précédentes.
Il y a d’abord des retards car il y a des pénuries de matériaux, mais aussi une baisse du nombre de projets car les financements ne sont plus aussi conciliants comme nous l’évoquions dans notre blog précédent. Et cela aura une très grande incidence, non seulement sur les prix pour 2023, mais en particulier pour la suite, il faudra se rapporter aux chiffres de l’année 2024 qui risquent d’être alarmants. Car si les retards se poursuivent, il y a aura moins de logements construits, et pour autant toujours autant de demande. Les prix du neuf ne pourront qu’augmenter en 2024 s’il on suit ce raisonnement.
On peut en profiter pour rappeler qu’au long terme, la pierre reste un investissement intéressant car la demande en logement au Luxembourg ne cesse de croitre. Si l’on revient à ce que l’on disait, les prix ont ralenti, et il y a une probabilité que les prix baissent en 2023, mais cela est justement une opportunité d’acquérir un logement à un prix juste et non surévalué (on parle souvent de correction des prix, avec des baisses plus ou moins importantes à scruter), tout en assurant qu’au long terme, le bien poursuive sa valorisation, les fondamentaux de l’immobilier restant gravés dans le marbre (Durabilité, recours au crédit, transmission aux héritiers, avantages fiscaux de la résidence principale, rendements locatifs, etc.).
Inflation et crédit bancaire
Nous l’avons plusieurs fois évoqué dans les blogs de notre agence Van Maurits immobilière, ce qui va probablement faire baisser le marché en 2023 est la hausse des taux d’intérêts qui bloquera un certain nombre d’acheteurs sur le marché.
On vient d’évoquer ci-dessus les opportunités en 2023 qui se présenteront pour les acheteurs, et il est certain que l’accès au crédit peut être un frein. Mais attention, l’inflation est aussi le meilleur moyen d’adoucir le coût des crédits.
Car si vous empruntez en taux fixe, certes le taux est élevé, mais plus il y a d’inflation, moins ce crédit vous coutera d’argent. Car le montant que vous empruntez, et que vous devrez rembourser, est fixé, et reste le même durant toute la durée de votre crédit.
Or si l’inflation se poursuit, selon la durée de votre crédit, ce montant n’aura plus du tout la même importante à l’avenir, le montant n’est pas indexé à l’inflation, ne suit pas l’augmentation des prix, alors qu’au contraire, la valeur du bien immobilier, elle, suit l’inflation, et au long terme, prend de la valeur. Plutôt que de garder de l’argent liquide sur un compte bancaire, utiliser cet argent en tant qu’apport lié à un crédit immobilier peut être donc très judicieux.
Loyers et bien immobilier
Enfin, l’inflation et les loyers sont liés. En effet, on considère que si l’inflation augmente, les loyers doivent plus ou moins suivre cette hausse. Celui qui acquiert un bien immobilier afin de réaliser de la location s’assure donc une rente qui permet de se protéger de l’inflation. Au contraire, celui qui achète un logement pour sa résidence principale rembourse son crédit, qui comme on l’a évoqué, ne suit pas l’inflation s’il est en taux fixe, et évite de payer un loyer qui lui est indexé.
Il ne faut donc pas sous-estimer les atouts de l’immobilier en période d’inflation comme celle que nous vivons actuellement, et relativiser la probable baisse des prix qui ne peut laisser place qu’à de belles opportunités d’achat.
Un article de Van Maurits Immobilière
Crédit photo Cottonbro Studio, Oleksandr Pidvalnyi, Antoni Shkraba