Un rapport du STATEC sans surprise : il va falloir s’adapter à un marché en baisse.
Le dernier rapport du STATEC est sans appel, l’immobilier luxembourgeois est en crise, mettant fin à un cycle de hausse installé depuis les années 2008-2009 (et la crise financière que l’on connait désormais tous), et à la politique de faibles taux d’intérêt qui a suivi durant la dernière décennie.
Depuis l’euphorie qu’ont représenté les années 2020 et 2021 pour le marché, les volumes de vente ont fortement diminué, et entre le 2e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023, l’indice des prix de vente des logements, qui inclut les habitations existantes et les habitations en construction, a diminué de 6,4%.
Nos différents blogs l’ont souvent relevé, c’est avant tout dans la politique des banques centrales, c’est à dire l’augmentation des taux d’intérêt directeurs, que l’on trouve l’origine de ces baisses. Ces derniers influencent directement les taux pratiqués en retour par les banques commerciales à leurs clients pour acquérir un bien immobilier. Le nombre de potentiels d’acheteurs diminue avec l’augmentation des taux.
Ces taux étaient maintenus historiquement bas depuis des années, et le retour de l’inflation a obligé un resserrement de cette politique monétaire, si bien que depuis milieu d’année 2021, les derniers ont subi une augmentation continue.
S’il on s’intéresse aux données historiques, et le rapport du STATEC le rappelle à travers un graphique, une augmentation continue des taux d’intérêts consécutive à des taux plus modérés, entraine inévitablement une baisse du nombre de transactions et in fine la baisse des prix des biens.
Les chutes sont plus ou moins brutales. Nous sommes encore loin des niveaux de 2008-2009, période durant laquelle la hausse des taux d’intérêt a entrainé, en restant schématique, des défauts de paiement sur des prêts immobiliers ainsi qu’une baisse des prix des biens, rendant les fameux titres des ‘subprimes’ sans valeurs et entrainant progressivement la chute des institutions financières trop exposées aux dernières. La chute n’est donc pas une surprise, et elle reste relativement modeste s’il on compare les prix actuels avec ceux post-covid, car les années qui suivirent la crise sanitaire furent marqués comme nous l’avons précisé en introduction par des hausses presque irréalistes avec des progressions approchant fréquemment les +15%. Nous ne sommes pas près de retrouver les prix antérieurs au covid.
Ce rapport permet ainsi de rappeler que l’économie, dont l’immobilier est une composante, fonctionne par cycle et cela signifie que les hausses ne peuvent perdurer indéfiniment. Après des hausses aussi importantes, une correction des prix était attendue et nécessaire. De telles progressions n’étaient plus soutenables.
Un élément est également important dans le niveau des prix constaté durant l’année dernière, c’est celui des prix des matériaux et plus généralement de la construction. Il y a eu inflation sur les matériaux et même des pénuries, ce qui a contribué à un indice des prix de la construction en forte hausse, qui a été répercuté sur les prix pratiqués pour les VEFA au Luxembourg (si les coûts augmentent, alors pour conserver un minimum de marge, les promoteurs augmentent également les prix de vente des appartements aux clients).
Ces dernières sont ainsi toujours en augmentation durant les derniers semestres s’il on observe les prix au m2, alors même que les volumes de transactions sont plus bas et la demande globalement moins élevée. Des prix toujours très hauts en VEFA, et une baisse assez relative des prix en général pour l’immobilier luxembourgeois, cela laisse perplexe, on aurait pu s’attendre à des chutes de prix plus importantes au vu de la baisse drastique des transactions immobilières, le rapport venant également relativiser cet épisode en rappelant que les hausses et baisses de l’immobilier au Luxembourg sont courantes et s’inscrivent dans ces cycles que nous évoquions. Alors que penser de cette situation ? Il faut avant tout s’adapter à la situation. Accepter la réalité du marché qui est en baisse. Cela signifie en pratique que l’évaluation précise et réaliste des biens est plus que jamais nécessaire.
En effet, dans ce contexte, on ne peut se permettre de surévaluer un bien ou d’attendre du marché des sommes ne correspondant pas à réalité de la demande actuelle. L’évaluation du bien par Van Maurits Immobilière, basée sur le terrain, le volume, l’age, la classe énergétique et le standing du bien permet ainsi d’avoir une idée précise de la valeur de son bien. Cette évaluation est également comparée avec les annonces récentes et similaires sur le marché, et non les données du STATEC qui en sont parfois éloignées, et l’expérience de Van Maurits Immobilière en la matière. Nous voyons bien sur nos commissions se réduire si les prix de vente des biens sont moins élevés, mais l’objectif est de vendre le bien et cela sans sous-estimer celui-ci.
L’ouverture à la négociation est également de mise, pour cela, l’accompagnement par des professionnels de l’immobilier est nécessaire pour mettre en accord toutes les parties et éviter toute sous-évaluation, tout en fluidifiant les échanges et permettant d’aboutir à une transaction. N’oublions pas que ces cycles évoqués plus haut sont par définition temporaires, et cela ne remet en aucun cas en cause la dynamique de long terme de l’immobilier luxembourgeois qui a encore de beaux jours devant lui.
La population luxembourgeoise poursuit son ascension, et reste associée à un marché du travail toujours en progression, la fin des restrictions sanitaires (et la mise en place des restrictions fiscales en matière de télétravail) ayant mis fin à l’unique frein de l’augmentation de la population constatée durant la crise du covid 19.
Quant à spéculer sur une baisse prochaine des taux, personne ne peut lire l’avenir, mais il est probable que l’année 2024 voit la progression se stopper et éventuellement diminuer d’une manière très progressive durant les derniers trimestres, comme en témoigne l’inflation européenne qui selon les derniers chiffres publiés est à un niveau plus bas depuis 2 ans.
Une bonne partie de la crise actuelle est donc probablement absorbée, et celui qui dispose de fonds peut réaliser de bonnes affaires sur le marché luxembourgeois, en ayant un pouvoir de négociation plus important face à des vendeurs qui devront s’adapter à la situation actuelle.
Le coût de l’emprunt est élevé, mais une baisse des taux laisserait place à des renégociations envisageables avec les banques.
Nous vous conseillons également de consulter notre blog sur les différentes manières d’aborder la négociation des prêts immobiliers afin de mettre toutes les chances de votre côté.
Un article de Van Maurits Immobilière.