Une relance de l’immobilier luxembourgeois pour cette année 2024.
Novembre 2021,
Les banques centrales constatent une inflation galopante, marquant un tournant de la politique monétaire des 10 dernières années. On y anticipe une hausse nécessaire des taux directeurs des banques centrales afin de ramener l’inflation à l’objectif historique de 2%.
Depuis cette prise de conscience, nous sommes désormais en janvier 2024, et la hausse des intérêts a été presque ininterrompue comme le montre ce graphique des taux de la Banque centrale européenne.
Celui-ci met en valeur les taux entre septembre 2022 et septembre 2023. Cette hausse marque un passage de pratiquement 0% à plus de 4%, une hausse historiquement rapide et violente.
L'objectif de Van Maurits Immobilière à travers ce blog est d’analyser la situation actuelle, puisque nous sommes d’après le consensus général arrivés à la limite de cette augmentation, c’est-à-dire que les taux devraient à partir de cette année stagner, ou encore mieux, débuter leur baisse. Et cette situation est comme nous allons le voir très favorable au marché de l’immobilier, en particulier le marché luxembourgeois.
L’état actuel de l’immobilier luxembourgeois résultant de deux ans de hausse de taux.
L’automne 2021 a marqué le pic de l’activité immobilière, et les valorisations au m2 les plus importantes depuis la crise des subprimes en 2008.
Depuis cette date, les prix ont commencé à baisser, en 2022, en 2023, la demande a ralenti, elle a été stagnante pour un certain nombre de biens. Comme Van Maurits immobilière l’avait expliqué dans nos précédents blogs, les taux directeurs ont un impact sur les taux pratiqués par les banques commerciales, c’est-à-dire la banque qui vous procure un prêt pour acquérir un bien immobilier. Le financement de l’acquisition étant bien plus coûteux (sur votre emprunt de 20 ans ou plus, vous payez des intérêts de plus en plus élevés plus les taux augmentent), cela exclu ainsi mécaniquement de nombreux potentiels acheteurs du marché, la demande est donc moins élevée et les prix finissent par chuter.
Nous avions présenté ces baisses dans notre précédent blog, aujourd’hui, début 2024, on constate qu’il est possible de négocier des biens à de très bon prix.
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Ce qui nous intéresse ici est la chute de l’inflation depuis le début 2023. La politique monétaire a un effet qu’on ne peut nier, malgré sa brutalité ces deux dernières années. Depuis cette même fin 2023, constatant le ralentissement de l’inflation, et l’objectif de 2% de plus en plus réalisable, la réserve fédérale américaine et la banque centrale européenne ont décidé de marquer une pause, et de ne pas augmenter davantage les taux directeurs. Une excellente nouvelle pour le secteur immobilier.
Désormais, le consensus pour 2024 est le début d’une baisse des taux, on ne sait pas quand, et selon quelle intensité, mais il est très fortement probable que d’ici mi-2024, cette baisse soit une réalité. Les premiers observateurs tablaient sur le premier semestre 2024, désormais, les dernières informations nous font plutôt pencher sur une baisse plus tardive, mais c’est en réalité une bonne fenêtre d’opportunité.
Pourquoi ?
Parce qu’il faut bien comprendre que cette baisse n’est pas encore réalisée, n’est pas encore effective, mais les investisseurs s’attendent dès aujourd’hui à la baisse, et cela a bien évidemment un impact direct sur la valeur de l’immobilier, puisque l’on prévoit, on projette dès maintenant une relance du secteur immobilier. Les annonces de baisses futures influent déjà sur les taux des obligations qui prennent en compte ces informations (comprenez que les obligations du trésor, des états, sans risque, sont négociés tous les jours, et leurs taux révèlent cette anticipation, ils sont comme un taux minimal d’emprunt, si ces taux baissent, alors on peut s’attendre à ce que tous les coûts d’emprunt baissent eux aussi).
On peut par exemple regarder ce graphique pour s’en rendre compte (c’est un fond qui suit l’immobilier mondial, le VanEck Global Real Estate UCITS ETF, vous voyez ici nettement l’augmentation en fin d’année 2023)
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Et ici, vous voyez le cours des obligations allemandes, qui ont marqué une chute de 2.80% environ à un peu moins de 2%, ce qui relève bien cette anticipation de baisse des taux en cette fin d’année 2023. L’augmentation dernière en 2024 est liée à un regain de l’inflation en décembre, mais qui ne devrait pas inverser la tendance générale de baisse.
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Bien sûr, cela relève du marché financier, et non de biens directement achetés localement, ce qui est le centre de notre sujet après cette introduction générale.
Le point fondamental à noter est que les biens au Luxembourg ne se sont pas encore relevés pour le moment, et c’est donc maintenant qu’il faut s’y intéresser, pour deux raisons principales, les prix sont intéressants car depuis la hausse des taux, il est difficile d’acheter un bien et les vendeurs sont donc obligés de revoir leur prix, de les réviser à la baisse, et parce qu’aujourd’hui, les taux pratiqués par les banques sont largement inférieurs aux précédents mois, ce qui laisse la possibilité de négocier un taux raisonnable auprès de son conseiller.
C’est la raison de cette introduction, si on anticiper une baisse, vous voyez que les coûts d’emprunts sont revus à la baisse, et les banques commencent dès maintenant à pratiquer des taux moins élevés. On a désormais des taux qui se stabilisent autour de 3,7%, et cela continuera à baisser progressivement, ce qui laisse la possibilité d’emprunter et de renégocier plus tard son taux, tout en bénéficiant de la très probable hausse de l’immobilier dans les mois et années à venir, pour plusieurs raisons que nous allons désormais détailler.
Une demande toujours très forte au Luxembourg.
Malgré la hausse des taux, la demande d’immobilier résidentiel au Luxembourg reste forte. En effet, le pays reste une destination attractive pour les investisseurs étrangers, et la population continue de croître.
Le nombre de nouveaux travailleurs est toujours en augmentation dans le pays, et les logements disponibles sont bien inférieurs à cette demande toujours croissante, il n’y a qu’à regarder l’évolution des prix des loyers pour s’en rendre compte, en particulier pour Luxembourg ville.
De nombreuses études tout comme Van Maurits Immobilière prévoient une relance importante de l’économie luxembourgeoise pour les années qui viennent, et cela ne peut s’accompagner sans une hausse de l’immobilier lié à ces activités en croissance (voyez cette article de nos collègues de virgule pour quelques références https://www.virgule.lu/economie/l-activite-economique-devrait-connaitre-une-forte-reprise-au-luxembourg-en-2024-et-2025/4985418.html).
On a donc une situation où l’économie va se relancer en 2024, en particulier pour le secteur financier, et pour autant un nombre de logements toujours insuffisant. Si le nombre de travailleurs continuent de croître, la demande en logements peut difficilement connaître une baisse pour les prochaines années. Cela est en particulier intéressant pour celui qui souhaite acheter et louer, mais c’est aussi le cas pour un simple acheteur d’une résidence principale, il continuera à voir son bien prendre de la valeur. De plus, l’acheteur d’une résidence principale est le grand gagnant, puisque celles-ci ne sont pas taxés en cas de revente au Luxembourg.
Une hausse des prix de l’immobilier lié aux déboires des promoteurs
Il est ici tout à fait intéressant de faire un lien entre la hausse des taux d’intérêt, le prix du logement et l’activité des promoteurs. Car les taux ont un impact à la fois sur le particulier qui souhaite acquérir un bien, et le promoteur immobilier qui emprunte pour acheter un terrain et construire. La difficulté est bien plus importante pour le promoteur, dont le coût de financement a augmenté drastiquement, et qui parfois se retrouve endetté, alors même que les biens ne se vendent peu ou plus, du fait des particuliers qui n’obtiennent plus de prêts.
Tout cela a une conséquence, qui explique depuis toujours les prix de l’immobilier luxembourgeois, et ressort encore plus renforcée aujourd’hui, la pénurie de logements. Eh oui, alors même que le nombre de logements est insuffisant, les taux ont contribué à une baisse de logements construits.
Bien sûr, cette idée n’est pas uniquement liée à la hausse des taux d’intérêt, la crise de l’immobilier étant également due aux matières premières et aux pénuries de matériaux. En tout cas, cette pénurie est à garder en tête, puisqu’aujourd’hui, nous avons des prix en baisse, due au taux, alors que la demande est toujours vigoureuse et ne risque pas de diminuer comme nous l’avons dit plus haut. Si la baisse de taux se poursuit, la situation pourrait donc être particulièrement intéressante, puisque vous allez pouvoir négocier ou renégocier vos prêts auprès de votre banque, tout en profitant d’un marché ou la demande est toujours plus forte et le nombre de logement plus que jamais insuffisant.
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